Директор департамента градостроительства мэрии Архангельска Ян Кудряшов, считает, что в городе можно построить до 400 тыс. кв. метров жилья эконом-класса. Однако для этого необходимы действенные шаги правительства Архангельской области по развитию коммунальной инфраструктуры столицы региона.
- Ян Валерьевич, строительство доступного жилья одна из самых актуальных проблем для города. Будет ли Архангельск участвовать в программе «Жилье для российской семьи»?
- Необходимо отметить, что это новый федеральный проект, он начал свою работу с марта 2014 года. Это программа, по которой необходимо в целом в России построено порядка 25 миллионов квадратных метров жилых площадей. Итогом должно стать строительство 450-460 тысяч квартир, которые в дальнейшем должны быть реализованы по цене 30 тыс. руб. за кв. м для установленных категорий граждан, которые могут стать участниками этой программы.
- Кто может стать участником программы?
- Участником программы могут стать граждане, относящиеся к определенным категориям. В данном случае эти категории должен установить субъект РФ, в нашем случае – правительство Архангельской области. Я думаю, за основу возьмут рекомендации, которые содержатся в самой федеральной программе. Это семьи, которые проживают в аварийном жилом фонде, которые имеют двух и более несовершеннолетних детей. Категории граждан, которые также попадают под действие программы - военнослужащие, участники боевых действий, работники бюджетной сферы: культуры, образования, здравоохранения, оборонных предприятий, молодые семьи, которые имеют одного и более несовершеннолетних детей, иные категории граждан, которые имеют социальные льготы. То есть будет определен круг лиц, которые смогут реализовать свои права в части приобретения жилья по цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Необходимо обратить внимание, что план для Архангельской области по реализации этой программы установлен в объёме 244-250 тыс. кв. м, которые должны быть построены к 2017 году. Но отмечу одну важную деталь – в данном случае для реализации этой программы не предусмотрено прямое бюджетное финансирование. К реализации программы должны быть привлечены застройщики, которые действительно планируют реализовывать жилье по цене 30 тыс. руб. за кв. м. У них будет возможность получить компенсацию из федерального бюджета на строительство объектов коммунальной инфраструктуры, в данном случае коммунальных сетей, на инженерную подготовку участков из расчёта 4 тыс. руб. на 1 кв. м. Все остальные затраты застройщики должны нести самостоятельно реализуя проекты.
- Что нужно сделать застройщикам, чтобы стать участником программы?
- Прежде всего, необходимо подготовить предложения для участия в программе. Это земельные участки, которые смогут быть подготовлены и обеспечены проектами по развитию и строительству инженерной инфраструктуры до 31 декабря 2014 года. Это сложная задача, учитывая существующие проблемы, которые у нас есть с получением технических условий, с техническим присоединением всех вновь строящихся объектов и в данном случае жилья, которое необходимо реализовывать по таким ценам.
- Что является сдерживающим фактором, препятствующим массовому строительству жилья эконом-класса?
- Сегодня основную составляющую в формировании общей цены на жилье в нашем городе составляют расходы на техническое присоединение к сетям инженерного обеспечения. Для того чтобы строить жилье по цене 30 тыс. руб. за кв. м необходимо поэтапная комплексная реализация мероприятий связанных с модернизацией коммунальной инфраструктуры в Архангельске. Их можно реализовывать через, областные целевые программы, которые как раз позволили бы частично компенсировать нагрузку на застройщиков за счет средств областного бюджета, либо путем привлечения инвестиционных средств через утверждённые программы развития коммунальных предприятий, которые обеспечивают ресурсами новое строительство на территории города. Достаточно много способов, которые можно было бы использовать, но пока что Архангельск очень часто в последнее время стал исключаться из инфраструктурных программ, в частности из программ Архангельской области.
- Чтобы попасть в программу, нужны готовые проекты. Что мешает их подготовить?
- Пока стоимость технологического присоединения по каждому объекту, в данном случае если мы речь ведем о жилье, индивидуальна. Надо, в первую очередь, сформировать печень базовых программных мероприятий, которые касаются именно строительства жилья. Сейчас часто поднимается вопрос о том, что город якобы не желает, не планирует строить жилье эконом-класса. Город планирует строить жилье и в том числе мы формируем земельные участки, которые будут ориентированы на строительство доступного жилья. Основные площадки, которые сейчас мы готовим, расположены в округе Майская Горка. Мэрия собирает согласования и техусловия по участкам в 6-м и 7-м микрорайонах. В 7-м микрорайоне мы формируем земельный участок, который позволит нам построить ориентировочно 36-38 тыс. кв. м жилья. В 6-м микрорайоне – участок 26 га находящийся в муниципальной собственности. Он позволяет нам потенциально реализовать плановые показатели по строительству жилья в объёме от 250 до 400 тыс. кв. м. Сейчас мы формируем на этой площади три перспективных участка, каждый по 36-45 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Но проблема остается одна – это в первую очередь неутвержденная инвестпрограмма МУП «Водоканал». Ее наличие – одно из условий участия в программе «Жилье для российской семьи». Отсутствие инвестиционной программы не позволяет «Водоканалу» выдавать полноценные технические условия на формирование этих земельных участков для реализации программы. Это простая зависимость: отсутствуют техусловия – нет готового проекта. Нет проекта – нет и тех объектов, о которых мы ведем речь, т.е. нового жилья. Также нужно учитывать еще один фактор: за 30 тыс. руб. построить жилье в Архангельске в настоящее время достаточно сложно. Основные затраты при строительстве объектов жилого фонда у нас это все таки затраты на инженерную подготовку территории: отсыпка участка, элементы внешнего возможного благоустройства, связанного с транспортной доступностью к тем или иным территориям. И основная нагрузка связана с развитием инженерной инфраструктуры, с прокладкой базовых магистральных сетей, которые необходимо завести на участок, предназначенный для строительства. По 6-му и по 7-му микрорайонам это серьёзная проблема. Она связанна с отсутствием возможности выдачи условий на техприсоединение к сетям водоснабжения. При отсутствии утвержденной инвестиционной программы МУП «Водоканал», по каждому объекту, по каждому дому приходится рассчитывать практически индивидуальный тариф на присоединение. Естественно это сдерживает комплексную застройку и увеличивает затраты. Можно вернуться к тем проектам, которые предусматривались в первоначальных предложениях МУП «Водоканал», вынесенным на рассмотрение областного Агентства по тарифам и ценам, и рассмотреть комплексные мероприятия, в данном случае строительство водовода, который необходимо нам построить в 7-й микрорайон, чтобы потом транзитом пройти на 6 микрорайон и вернуться в 4 микрорайон. Но эти мероприятия так и остаются по сей день нереализованным звеном в общей всей массе предложений «Водоканала», которые неоднократно направлялись правительству Архангельской области на рассмотрение. Чтобы дальше вести диалог об участии застройщиков в программе «Жилье для российской семьи», всем заинтересованным строительным компаниям принципиально интересен вопрос о предварительных разумных затратах связанных именно с подготовкой территории в том числе по обеспечению участков инженерной инфраструктурой.
- Тем не менее, Архангельск будет участвовать в программе «Жилье для российской семьи»?
- Обязательно! У нас в свое время согласован был земельный участок в Соломбале, для завода «Красная Кузница» под строительство социального жилья. Это площадки, которые позволяет реализовать проект застройки на 600 квартир общей площадью ориентировочно 36 тыс. кв. м. Это позволит застройщику получить компенсационные выплаты от федерации по реализации инженерного обеспечения в объеме 144 млн. руб. Но проект пока что находится в части подготовки к реализации, будет ли он включен в программу, мы узнаем в конце года. Я надеюсь, что диалог между областной и городской властью в итоге приведет к формированию комплекса мероприятий, которые необходимо реализовывать в рамках областных целевых программ, что позволит городу вести подготовку территорий. Кроме того, средства на инженерную инфраструктуру должны быть предусмотрены в инветпрограммах коммунальных предприятий. Если этого не произойдет, то мы так и будем находиться в той же ситуации, когда правительство Архангельской области является основным сдерживающим фактором, который не позволяет строить нам дешевое жилье. А застройщики будут продолжать строить жилье, которое стоит в разы дороже. Поэтому, чтобы снизить цены на квадратный метр, нужен разумный компромисс.
- Однако проблема развития инженерной инфраструктуры остается актуальной для Архангельска?
- Это одна из основных проблем, которая не позволяет нам активно развивать строительство и реализовывать проекты по массовому возведению жилья на территории города. Мы можем в настоящее время строить, Архангельск имеет достаточно обширные площадки, которые позволили бы нам реализовать колоссальные объемы жилья. Но у нас достаточно ограниченные возможности, которые стоило бы все-таки подкрепить иными источниками финансирования: это средства областного бюджета, средства, которые будут предусмотрены коммунальными предприятиями при формировании инвестпрограмм. Соответственно утверждение тарифов по тем или иным инвестпрограмам позволяет удешевить строительство жилья и социальных объектов, проекты которых также находятся по ряду территорий в нереализуемом состоянии. Но мы продолжаем работу в этом направлении.
